Снос «хрущевской» Москвы – продавать или нет квартиру?

Рынок недвижимости слабо реагирует на старт второй волны программы сноса «хрущевского» жилого фонда, анонсированной в марте администрацией Москвы. В начале мая опубликован плановый список демонтируемых домов, вызвавший ажиотаж звонков в риэлтерские компании. Но события продемонстрировали только интерес к теме и не повлияли на сложившуюся конъюнктуру рынка жилья. Возможно, ситуация изменится в сентябре, после утверждения объектов для реновации решением жителей.

Одна из причин пассивности продавцов и покупателей – отсутствие конкретной информации о процессе реновации. Закон еще не принят в окончательном варианте. Рынок вторичного жилья застыл в ожидании - по оценкам риелторов 10% объявлений о продаже старых квартир отозваны. Активизация мэром плана утилизации «хрущевок» поставила перед собственниками вопрос – продавать или нет? И когда?

Аргументы «за»

Первым доводом в пользу продажи квартиры служит длительность начала программы ликвидации ветхого жилья – период растянулся почти на 20 лет 1999-2018гг. (Постановления правительства Москвы в 1999 и 2006 гг. утверждали 2010г.), а демонтажу подлежало 1, 7 тыс. домов площадью более 6 млн. м². Второй этап предусматривает снос 4,6 тыс. объектов, включающих около 15 млн. м². Судя по цифрам, действующими темпами процесс продлится 60 лет.

Для того, чтобы восполнить бюджетные средства, затраченные на переселение жителей, новостройки выгодней возводить там, где можно дороже и быстрее реализовать жилье. Привилегии первенства сноса получат дома, расположенные в районах:

ü  СЗАО: Щукино, Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники;

ü  ЗАО: Филевский парк, Можайский, Кунцево, проспект Вернадского, Раменки, Очаково-Матвеевское;

ü  СВАО: Свиблово, Алексеевский, Ростокино, Бабушкинский, Бутырский, Останкинский, Марьина Роща, Медведково Южное;

ü  САО: Войковский, Коптево, Тимирязевский;

ü  ЮВАО: Нижегородский, Южнопортовый;

ü  ВАО: Сокольники, Соколиная Гора.

ü  ЮЗАО: Ясенево, Коньково, Зюзино, Обручевский, Ломоносовский, Котловка, Черемушки, Академический;

ü  ЮАО: Нагорный, Нагатинский Затон, Даниловский, Нагатино-Садовники, Донской;

ü  ЦАО: Басманный, Пресненский, Таганский, Красносельский;

Сведения о престижности мест составлены на основании стоимости квартир риэлтерскими агентствами. По мере выполнения программы они могут измениться из-за ухудшения инфраструктуры.

Высотные новостройки (планируется 20 этажей), возведенные на месте старых пятиэтажек, увеличат количество проживающих и внесут изменения в социальную, транспортную систему районов. Второй аргумент за продажу недвижимости – поменяется степень комфортабельности жизни в них. Реализация квартиры сейчас позволит самостоятельно выбрать новую в другом, более удобном, месте, так как законопроектом предусмотрен один отказ от предлагаемой замены по программе утилизации старых объектов.

Доводы «против»

Спрос на жилье в «хрущевках» низкий – за год продается 15% от общего числа предложений. Слабая ликвидность обуславливает длительный срок реализации и убыточность сделки. Расчет на рост цен и увеличение спроса с приближением срока реновации конкретного здания – рулетка. Выгодней дождаться получения новой квартиры – выше спрос и цена.

Пятиэтажные районы отличаются от новых многоэтажных жилых комплексов степенью заселенности и давностью строительства. Это обуславливает бытовой комфорт:

ü  Свободная парковка автомобиля;

ü  Близость школ и детских садов, отсутствие оживленных дорог по пути к ним;

ü  Развитая инфраструктура услуг, маленьких магазинов, минимаркетов и универсамов;

ü  Знакомые соседи.

Период реновации длителен, неизвестен результат расселения. Если отсутствует возможность покупки квартиры в благоустроенном районе, то сохранение настоящей обеспечит годы удобной, спокойной жизни.

Приведенные доводы «за» и «против» продажи квартиры под снос освещают общие факторы, дают информацию для размышлений, рассмотрения ситуации с разных позиций. Неоспоримо одно – место жительства рано или поздно придется менять. Самостоятельный выбор дает шанс улучшить условия жизни, тогда как принудительный вариант неизвестен.